Bức tranh toàn cảnh: Khi thị trường chưa thể tự điều chỉnh
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 vẫn đang trải qua giai đoạn nhiều biến động. Dù các chính sách tháo gỡ liên tục được ban hành, nhưng mất cân bằng cung cầu bất động sản vẫn là “nút thắt” lớn khiến thị trường chưa thể phục hồi bền vững.
Nguồn cung nhà ở thực vẫn thiếu trầm trọng, trong khi phân khúc cao cấp lại dư thừa. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn vì dự án bị ách tắc pháp lý, còn người dân có nhu cầu ở thật thì không thể mua nhà phù hợp túi tiền. Sự chênh lệch này đang tạo ra một vòng luẩn quẩn giữa cung, cầu và giá cả – khiến thị trường khó đạt được trạng thái ổn định.
Đây không chỉ là vấn đề riêng của doanh nghiệp bất động sản, mà còn là bài toán lớn của nền kinh tế, bởi nhà ở là một trong những yếu tố then chốt quyết định chất lượng sống và an sinh xã hội.
Thực trạng mất cân bằng cung cầu bất động sản tại Việt Nam
Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, nhà ở thực thiếu hụt nghiêm trọng
Báo cáo mới nhất từ các hiệp hội cho thấy, trong tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang chiếm hơn 70%. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn phục vụ nhu cầu thực của đa số người dân – chỉ chiếm chưa đến 10%.
Điều này cho thấy sự mất cân bằng cung cầu bất động sản đang diễn ra rõ rệt. Người có nhu cầu ở thật không tìm được sản phẩm phù hợp, trong khi người có tiền lại đầu tư vào những căn hộ, biệt thự vượt xa nhu cầu thực tế.
Không chỉ dừng ở hai đô thị lớn, tình trạng này còn lan sang các địa phương có tốc độ phát triển mạnh như Bình Dương, Đà Nẵng, hay Quy Nhơn – nơi xuất hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng cao cấp, nhưng nhà ở giá hợp lý lại khan hiếm.
Cung – cầu lệch pha giữa các khu vực
Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường mất cân bằng cung cầu là sự chênh lệch giữa các vùng. Ở khu vực trung tâm, quỹ đất hạn chế, giá đất cao, dẫn đến chi phí đầu tư đội lên. Trong khi đó, ở các tỉnh vệ tinh, dù quỹ đất dồi dào nhưng hạ tầng và dịch vụ chưa phát triển đủ để thu hút người dân chuyển về ở.
Hà Nội, TP.HCM hiện khan hiếm dự án mới, đặc biệt là loại hình nhà ở thương mại giá rẻ. Ngược lại, các địa phương như Bắc Ninh, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu lại dư cung phân khúc cao cấp. Điều này khiến cung và cầu không gặp được nhau, tạo nên sự lệch pha nghiêm trọng.
Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chưa cân bằng cung cầu
Rào cản pháp lý khiến dự án bị “ách tắc”
Nhiều doanh nghiệp phản ánh, thủ tục pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất. Để một dự án nhà ở được triển khai, doanh nghiệp phải qua hàng chục bước phê duyệt – từ quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thẩm định tài chính, đến cấp phép xây dựng. Mỗi khâu chậm trễ đều khiến nguồn cung bị “tắc nghẽn”.
Thực tế, hàng nghìn dự án trên cả nước đang “nằm chờ” do vướng quy trình. Khi nguồn cung không thể ra thị trường đúng tiến độ, mất cân bằng cung cầu bất động sản trở thành điều tất yếu.
Chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp khó phát triển dự án giá rẻ
Giá đất tăng liên tục trong nhiều năm qua, cộng với chi phí vật liệu và lãi vay cao khiến doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Ngược lại, các dự án nhà ở vừa túi tiền gần như không còn khả thi.
Hệ quả là sản phẩm giá thấp ngày càng ít, trong khi nhu cầu lại lớn nhất ở nhóm này. Người dân có nhu cầu thực đành phải tiếp tục thuê nhà hoặc chờ đợi chính sách hỗ trợ.
Cầu ảo và tâm lý đầu cơ ngắn hạn
Một vấn đề đáng lo ngại khác là sự xuất hiện của “cầu ảo”. Trong giai đoạn thị trường nóng, nhiều nhà đầu tư lướt sóng mua đi bán lại chỉ trong vài tháng. Những giao dịch này tạo cảm giác cung không đủ cầu, khiến giá tăng mạnh – nhưng thực tế phần lớn lại không xuất phát từ nhu cầu ở thật.
Khi dòng vốn đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, thị trường dễ rơi vào trạng thái “nóng lạnh thất thường”. Đó cũng là nguyên nhân khiến mất cân bằng cung cầu bất động sản kéo dài trong suốt nhiều năm qua.
Hệ lụy của sự mất cân bằng cung cầu bất động sản
Đẩy giá nhà tăng cao vượt khả năng chi trả
Theo các chuyên gia, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng 20–30% chỉ trong 2 năm qua. Một căn hộ trung cấp hiện có giá từ 50–70 triệu đồng/m², vượt xa thu nhập trung bình của người lao động. Nhiều người dù có tích lũy trong nhiều năm vẫn không thể mua được nhà.
Điều này không chỉ gây áp lực lên đời sống xã hội mà còn làm giảm sức cầu thực. Khi giá quá cao, lượng giao dịch giảm, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.
Dòng vốn đầu tư bị méo mó, rủi ro tăng cao
Sự mất cân bằng cung cầu bất động sản khiến dòng tiền chảy lệch. Nhiều nhà đầu tư, thay vì phát triển nhà ở xã hội hay nhà giá thấp, lại tập trung vào phân khúc nghỉ dưỡng hoặc cao cấp để tìm lợi nhuận nhanh. Điều này tạo ra dư cung ở nhóm sản phẩm xa xỉ, nhưng lại thiếu trầm trọng nguồn cung phục vụ nhu cầu cơ bản.
Doanh nghiệp vừa và nhỏ – vốn phụ thuộc vào tín dụng – cũng gặp khó khi ngân hàng siết dòng vốn. Hệ quả là nhiều dự án phải “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy lan tỏa sang các ngành khác như vật liệu, xây dựng, nội thất.
Ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội
Chính phủ đã đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Tuy nhiên, thực tế triển khai còn rất chậm. Nguyên nhân đến từ vướng mắc về quỹ đất, vốn vay ưu đãi và lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp chưa mặn mà. Nếu mất cân bằng cung cầu bất động sản tiếp tục kéo dài, mục tiêu này sẽ khó đạt được.
Giải pháp tháo gỡ và hướng đi cho thị trường
Hoàn thiện khung pháp lý và rút ngắn quy trình phê duyệt dự án
Giới chuyên gia cho rằng, việc hoàn thiện hành lang pháp lý là điều tiên quyết. Cần nhanh chóng ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn các luật mới về Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai. Đồng thời, triển khai cơ chế “một cửa” để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.
Nếu quy trình được minh bạch và rút gọn, hàng trăm dự án đang “tắc” có thể được khơi thông, giúp cải thiện đáng kể tình trạng mất cân bằng cung cầu bất động sản.
Định hướng phát triển cân bằng các phân khúc
Cơ quan quản lý cần có chính sách định hướng thị trường hợp lý hơn – không để doanh nghiệp tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp. Thay vào đó, nên khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà thương mại giá thấp bằng ưu đãi về thuế, lãi suất, hoặc hỗ trợ tiếp cận quỹ đất sạch.
Khi nguồn cung ở phân khúc giá hợp lý được cải thiện, thị trường sẽ dần lấy lại sự cân bằng cung cầu tự nhiên.
Quản lý, kiểm soát đầu cơ và dòng vốn
Để tránh tình trạng đầu cơ, cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát hoạt động mua bán bất động sản. Đồng thời, kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực đầu tư ngắn hạn, khuyến khích dòng tiền vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thật.
Cần công khai dữ liệu giao dịch, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để ngăn chặn tình trạng thổi giá, tạo sốt ảo.
Phát triển hạ tầng và quy hoạch vùng hợp lý
Hạ tầng là chìa khóa quan trọng giúp phân bổ lại cung cầu. Khi hệ thống giao thông kết nối tốt, người dân sẵn sàng di chuyển xa hơn để sở hữu nhà ở phù hợp giá. Các dự án vành đai, cao tốc liên vùng sẽ là “chất xúc tác” để thị trường phát triển cân bằng hơn.
Việc quy hoạch các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng cần được triển khai bài bản, giúp cân bằng cung.
Vai trò của đầu tư công và quy hoạch vùng trong việc tái cân bằng cung cầu
Đầu tư công đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy cân bằng cung cầu. Các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai, cao tốc liên vùng, sân bay mới giúp mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện cho dân cư dịch chuyển ra vùng ven. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, nguồn cung và cầu nhà ở có cơ hội tái phân bổ hợp lý hơn.
Ngoài ra, quy hoạch vùng cần được định hướng lại, tránh tình trạng “sốt đất theo phong trào”. Chỉ khi phát triển đô thị dựa trên nhu cầu thật, kết nối hạ tầng và việc làm, cân bằng cung cầu bất động sản mới được thiết lập một cách bền vững.
Cơ hội từ chuyển đổi số và dữ liệu thị trường
Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản là chìa khóa mới giúp cân bằng cung cầu hiệu quả. Việc ứng dụng dữ liệu lớn (Big Data), bản đồ quy hoạch số, và các nền tảng giao dịch minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp nắm rõ xu hướng, định vị chính xác nhu cầu khách hàng.
Khi thông tin được công khai, tình trạng thổi giá, đầu cơ sẽ giảm mạnh. Nhà đầu tư và người mua dễ dàng đưa ra quyết định đúng đắn, từ đó góp phần ổn định thị trường.
Triển vọng thị trường bất động sản 2025–2026
Tín hiệu tích cực từ chính sách và đầu tư công
Từ cuối năm 2024, đầu tư công đã được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, và vành đai 4 Hà Nội. Những dự án này giúp tạo công ăn việc làm, tăng nhu cầu nhà ở và kích thích dòng vốn đầu tư.
Cùng với việc tháo gỡ pháp lý, dòng vốn tín dụng dần nới lỏng, thị trường được kỳ vọng sẽ tái cân bằng trong 2025–2026.
Dòng vốn FDI và niềm tin nhà đầu tư quay trở lại
Các nhà đầu tư nước ngoài đang quay lại Việt Nam nhờ môi trường pháp lý cải thiện và nhu cầu nhà ở lớn. Nhiều quỹ đầu tư quốc tế đang tìm kiếm cơ hội hợp tác với doanh nghiệp trong nước phát triển dự án xanh, bền vững. Đây sẽ là động lực giúp thị trường ổn định và giảm bớt mất cân bằng cung cầu bất động sản trong trung hạn.
Kết luận
Sự mất cân bằng cung cầu bất động sản tại Việt Nam là hệ quả của nhiều năm phát triển thiếu định hướng, rào cản pháp lý và dòng vốn chưa được phân bổ hiệu quả. Tuy nhiên, với những chính sách mới đang được triển khai đồng bộ, thị trường đang dần có cơ hội tái cấu trúc và phát triển bền vững hơn.
Giải pháp nằm ở việc cân đối giữa lợi ích doanh nghiệp, nhu cầu người dân và định hướng dài hạn của Nhà nước. Khi các “nút thắt” được tháo gỡ, niềm tin thị trường phục hồi, bất động sản Việt Nam hoàn toàn có thể bước sang chu kỳ phát triển mới – minh bạch, bền vững và cân bằng.
