Tập đoàn Novaland đang đứng trước một bước ngoặt rất quan trọng khi dự án Aqua City, được nhiều người ví như “dự án sống còn”, dần được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tái khởi động. Đây không chỉ là điểm sáng cho Novaland, mà còn là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản khu Đông Nam Bộ, đặc biệt tại Đồng Nai. Bài viết sau đây phân tích thực trạng, tiềm lực và chiến lược của Novaland tại dự án này, nhằm cung cấp cái nhìn chuyên sâu cho nhà đầu tư hoặc người quan tâm vào bất động sản chiến lược.
Tổng quan tình hình của Novaland trong giai đoạn phục hồi
Bối cảnh thị trường và thách thức Novaland đang đối mặt
Novaland là một trong những “ông lớn” bất động sản Việt Nam, với danh mục dự án trải rộng nhiều tỉnh thành, từ TP.HCM, Đồng Nai, Phan Thiết đến Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, Novaland gặp nhiều khó khăn, đặc biệt về pháp lý và dòng tiền.
Theo báo cáo tài chính, Novaland đã trải qua giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng từ cuối 2022 đến nay, với áp lực nợ cao và chi phí lãi vay lớn. Ngoài ra, nhiều dự án trọng điểm của Novaland bị đình trệ do vướng quy hoạch, đặc biệt là Aqua City tại Đồng Nai.
Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn trầm lắng, đang chờ các tín hiệu khởi sắc. Với Novaland, việc xử lý được các “nút thắt” pháp lý và tái cơ cấu tài chính sẽ là bước then chốt để phục hồi vị thế. Nhà đầu tư theo đó xem Aqua City như một con bài chiến lược, quyết định sự “sống còn” trong dài hạn của Novaland.
Vì sao dự án tại Đồng Nai được xem là “sống còn” với Novaland
Dự án Aqua City do Novaland phát triển có quy mô tới ~1.000 ha tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Đây là một đô thị sinh thái quy mô lớn, một phần trong chiến lược mở rộng mảng bất động sản đô thị vệ tinh của Novaland.
Trong quá khứ, dự án này gặp vướng mắc lớn về quy hoạch. Tuy nhiên, từ giữa năm 2025, UBND TP Biên Hòa đã phê duyệt các quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cho nhiều phân khu của Aqua City, cũng như các quyết định điều chỉnh phân khu C4 tỉ lệ 1/5.000. Việc quy hoạch được “thông suốt” là cơ sở pháp lý quan trọng để Novaland tiếp tục phát triển, huy động vốn và triển khai xây dựng hạ tầng.
Phía Novaland đánh giá đây là “bước ngoặt” để khơi thông dòng vốn từ các ngân hàng, các tổ chức tài chính. Theo thông tin công bố, hơn 3.250 tỷ đồng vốn đã được giải ngân cho Aqua City, và Novaland đã nhận cam kết thêm các gói tín dụng quy mô hàng nghìn tỷ để đẩy mạnh hạ tầng và bàn giao. Nếu thành công, Aqua City sẽ trở thành “trụ đỡ” cho Novaland trong chiến lược tái cấu trúc doanh nghiệp.
Các bước tái cấu trúc giúp Novaland cải thiện dòng tiền
Để vượt qua giai đoạn khó khăn, Novaland đã triển khai chiến lược tái cấu trúc toàn diện. Trong báo cáo thường niên 2024, công ty cho biết đã tái cơ cấu nhiều khoản nợ vay ngân hàng và trái phiếu, giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn.
Hơn nữa, Novaland cũng chủ động giảm tỷ lệ sở hữu tại một số “con cưng” để giải phóng nguồn lực. Ví dụ, trong quý 1/2025, Novaland đã chuyển nhượng 19% vốn Công ty TNHH Thành phố Aqua (chủ đầu tư Aqua City) với giá khoảng 973 tỷ đồng, khiến tỷ lệ sở hữu giảm từ ~70% về còn ~51%.
Chiến lược này giúp Novaland cân bằng giữa việc tiếp tục kiểm soát dự án chiến lược và thu hút vốn từ đối tác mới, giảm gánh nặng tài chính trong khi vẫn giữ khả năng phát triển dài hạn.
Thực tế tại dự án trọng điểm: Tiến độ, hạ tầng và mức độ hoàn thiện
Tính pháp lý và tiến độ xây dựng các phân khu
Dự án Aqua City của Novaland đã chính thức “thông suốt” về quy hoạch, khi các quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 được UBND Biên Hòa ký phê duyệt. Việc gỡ bỏ vướng mắc quy hoạch này là bước rất quan trọng để Novaland tiến hành các bước tiếp theo như xây dựng, bán hàng và bàn giao.
Trước đây, việc tạm dừng xây dựng và kinh doanh tại Aqua City đã diễn ra do vướng mắc quy hoạch và quỹ đất nhà ở xã hội. Nhưng với điều chỉnh mới, Novaland có cơ sở để tiếp tục phát triển các phân khu như Sun Harbor, Ever Green, River Park… và hoàn thiện hạ tầng theo cam kết.
Tuy nhiên, thực tế xây dựng cho thấy một số phân khu đã hoàn thiện một phần, nhưng vẫn còn nhiều khu vực chưa được đầu tư xây hoàn chỉnh. Theo đánh giá từ báo chí, mặc dù dự án đã “tái khởi động”, nhưng nhiều căn nhà xây xong vẫn đang bỏ trống. Đây là thách thức không nhỏ đối với Novaland, vừa là rủi ro chi phí vốn, vừa ảnh hưởng đến niềm tin khách hàng.
Kết nối giao thông liên vùng hỗ trợ giá trị của dự án
Một trong những lợi thế lớn của Aqua City – Novaland là vị trí chiến lược, nằm ngay cửa ngõ phía Đông TP. Hồ Chí Minh, tại Biên Hòa, Đồng Nai. Dự án được quy hoạch để tận dụng hệ thống sông (sông Đồng Nai, sông Buông, sông Trong, sông Lái Nguyệt) và mạng lưới kênh rạch, tạo không gian sống xanh, thông thoáng.
Về giao thông, Aqua City được kỳ vọng được hỗ trợ mạnh bởi các tuyến đường trọng điểm. Theo một số nguồn, dự án nằm sát Hương Lộ 2 (ngô Quyền nối dài), quốc lộ 51, và tương lai có thể kết nối các tuyến cao tốc, cầu lớn – điều này giúp gia tăng giá trị bất động sản Novaland tại khu vực.
Kết nối liên vùng này không chỉ giúp cư dân Aqua City dễ dàng di chuyển đến TP.HCM mà còn mở ra tiềm năng phát triển cho Novaland khi thu hút nhà đầu tư và dân an cư mong muốn một cuộc sống “xa trung tâm – gần thiên nhiên”.
Hệ sinh thái tiện ích và mức độ đồng bộ so với cam kết ban đầu
Novaland xây dựng Aqua City với tầm nhìn đô thị sinh thái cao cấp, chú trọng công nghệ xanh, tiện ích ven sông, không gian mở. Trong kế hoạch phát triển bền vững, Novaland cam kết sử dụng năng lượng tái tạo, tối ưu hoá hệ thống xử lý rác thải và xây dựng môi trường bền vững.
Tiện ích nội khu Aqua City khi hoàn thiện sẽ rất đa dạng: công viên ven sông, bến du thuyền, trung tâm thương mại, trường học quốc tế, bệnh viện, khu thể thao… Tuy nhiên, hiện tại vẫn có ý kiến cho rằng mức độ đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng và việc bàn giao sản phẩm chưa hoàn toàn trùng khớp với cam kết ban đầu.
Một số phân khu đã tái khởi công, nhưng phần lớn các tiện ích cao cấp vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa đi vào hoạt động. Điều này đòi hỏi Novaland duy trì nguồn lực lớn để thực hiện đúng mục tiêu “kinh tế – sinh thái – bền vững” đã đề ra, đồng thời giữ niềm tin khách hàng.
Giá trị đầu tư của dự án trong hệ sinh thái Novaland
Yếu tố vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển dài hạn
Như đã đề cập, vị trí của Aqua City rất đắc địa: Biên Hòa, Đồng Nai, nằm sát các tuyến sông lớn, tiếp giáp TP. HCM. Đây là một trong những khu vực vệ tinh quan trọng, nơi Novaland hướng đến phát triển đô thị và tăng trưởng năng lực phục vụ dân số giãn dân từ trung tâm thành phố.
Với quy mô hơn 1.000 ha, dự án có khả năng hấp thu một lượng lớn cư dân trong tương lai, đặc biệt khi hạ tầng giao thông liên vùng (các đường cao tốc, cầu, quốc lộ) tiếp tục được triển khai. Điều này mang lại tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản khá lớn cho Novaland, vì quỹ đất lớn, vị trí chiến lược và khả năng phát triển bền vững sẽ tạo sức hút lâu dài.
Mặt bằng giá bán – cho thuê và triển vọng gia tăng giá trị
Dù Novaland chưa công bố chi tiết toàn bộ mặt bằng giá mới nhất cho toàn bộ Aqua City sau khi gỡ vướng, nhiều phân tích cho rằng giá sẽ tăng dần theo tiến độ xây dựng và hoàn thiện pháp lý. Khi các phân khu được cấp phép kinh doanh, khi hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản sẽ có khả năng gia tăng mạnh.
Hơn nữa, việc Novaland đã thu hút vốn từ đối tác mới và ngân hàng giúp phần nào giảm rủi ro thanh khoản, đồng thời đảm bảo nguồn lực để tiếp tục phát triển. Điều này cũng là dấu hiệu cho thấy Novaland tự tin vào giá trị dài hạn của Aqua City.
Nếu Novaland tiếp tục thực hiện đúng cam kết về bàn giao, tiện ích và phát triển hạ tầng, Aqua City có thể trở thành khu đô thị vệ tinh cao cấp, thu hút cả nhà đầu tư thứ cấp (mua để cho thuê) lẫn người mua căn hộ an cư. Trong dài hạn, giá trị bất động sản tại đây có tiềm năng tăng mạnh nhờ vị trí, quy hoạch và định hướng phát triển bền vững.
So sánh sức hấp dẫn với các dự án lân cận tại khu Đông TP.HCM – Đồng Nai
Khi so sánh Aqua City của Novaland với các dự án khác ở vùng Đông (TP. HCM) hoặc Đồng Nai, vài điểm nổi bật rõ ràng:
- Quy mô lớn và quy hoạch đồng bộ: Aqua City hơn 1.000 ha, có quy hoạch chi tiết, hệ sinh thái sông – cây xanh, trong khi nhiều dự án vệ tinh khác chưa đạt quy mô hoặc chưa có quy hoạch bài bản như vậy.
- Uy tín thương hiệu Novaland: Với Novaland đứng sau, nhà đầu tư có niềm tin cao hơn vào việc hoàn thiện dự án và phát triển dài hạn.
- Giá trị sinh thái: Nhờ lợi thế sông – kênh – cây xanh, Aqua City có tiềm năng thu hút đối tượng khách hàng thích cuộc sống xanh, bền vững hơn nhiều so với các dự án đô thị truyền thống cốt bê tông.
- Tốc độ gỡ vướng: Sự tháo gỡ pháp lý gần đây giúp Novaland chiếm ưu thế hơn so với các dự án gặp khó tương tự, mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn phục hồi thị trường.
Tất cả những yếu tố này làm cho Aqua City – và nói rộng hơn là Novaland – rất hấp dẫn đối với nhà đầu tư mong muốn giá trị tăng trưởng dài hạn và tiềm năng cho thuê/lợi tức.
Chiến lược phát triển của Novaland trong thời gian tới
Tái cấu trúc nợ và kế hoạch đồng hành cùng đối tác chiến lược
Novaland đã lên kế hoạch tái cấu trúc nợ sâu rộng: các khoản vay ngân hàng, trái phiếu đều được xem xét lại để giảm áp lực lãi vay và thanh toán. Việc này nhằm mục tiêu giải phóng dòng tiền và đảm bảo rằng công ty có thể tiếp tục phát triển các dự án trọng điểm, trong đó Aqua City là trọng tâm chiến lược.
Song song, Novaland cũng thu hút nhà đầu tư thứ cấp hoặc đối tác chiến lược bằng cách thoái vốn từng phần. Việc bán 19% cổ phần ở Aqua City để lấy vốn là minh chứng rõ ràng. Điều này giúp Novaland cân bằng giữa việc giữ quyền kiểm soát dự án và huy động nguồn lực thanh khoản để tái đầu tư.
Các ưu tiên trong vận hành và bàn giao dự án
Một khi các vướng mắc quy hoạch được tháo gỡ, ưu tiên hàng đầu của Novaland là đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện hạ tầng và bàn giao cho khách hàng. Việc bàn giao nhà đúng cam kết là chìa khóa để Novaland xây dựng lại niềm tin với khách hàng và thị trường.
Ngoài ra, Novaland rất có thể tiếp tục phát triển các tiện ích để tạo ra giá trị gia tăng: công viên, trung tâm thương mại, bến du thuyền, trường học… Việc hoàn thiện tiện ích sẽ giúp tăng khả năng an cư và thu hút người mua đầu tư cho thuê.
Đồng thời, Novaland có thể tiếp tục áp dụng các giải pháp phát triển bền vững – như sử dụng năng lượng tái tạo, công nghệ xử lý rác thải – để giữ đúng định vị “đô thị sinh thái” của Aqua City, từ đó gia tăng uy tín thương hiệu.
Mục tiêu tái thiết niềm tin thị trường của Novaland
Novaland hiểu rằng để phục hồi mạnh mẽ, không chỉ cần giải quyết các vấn đề kỹ thuật – pháp lý – tài chính, mà còn phải tái thiết niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng và thị trường. Việc tái cấu trúc, bán vốn chiến lược, đẩy tiến độ dự án sẽ là công cụ để Novaland truyền thông thông điệp “phục hồi thực chất”.
Nếu Novaland thực hiện thành công kế hoạch này, Aqua City sẽ không chỉ là “dự án sống còn” mà còn là biểu tượng cho khả năng vượt khó và phát triển bền vững hướng tới tương lai. Điều này sẽ giúp Novaland củng cố vị trí là nhà phát triển bất động sản lớn và uy tín tại Việt Nam.
Tác động của dự án “sống còn” đến thị trường bất động sản khu vực
Sự hồi phục giao dịch tại Đồng Nai nhờ tiến độ dự án
Khi Aqua City của Novaland tái khởi động và các vấn đề quy hoạch được giải quyết, khả năng cao sẽ có làn sóng giao dịch trở lại tại khu vực Biên Hòa – Đồng Nai. Nhà đầu tư thứ cấp, người mua an cư và các doanh nghiệp BĐS có thể xem khu Đông (Đồng Nai) như điểm đầu tư hấp dẫn.
Hơn nữa, việc Novaland đẩy mạnh tiến độ xây dựng và hoàn thiện dự án góp phần tạo thanh khoản cho thị trường. Điều này không chỉ tốt cho Novaland mà còn kích hoạt lại thị trường BĐS vệ tinh xung quanh, thúc đẩy các nhà phát triển khác gia tăng đầu tư.
Ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư và nhu cầu thực
Việc Novaland quyết liệt tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho Aqua City có tác động lớn đến niềm tin nhà đầu tư. Những quyết định quy hoạch cởi mở từ chính quyền tỉnh Đồng Nai cho thấy sự hỗ trợ tích cực – đây là tín hiệu rất quan trọng đối với nhà đầu tư dài hạn.
Nhà đầu tư mua căn hộ hoặc biệt thự tại dự án của Novaland hiện nay không chỉ vì giá tiềm năng, mà còn bởi kỳ vọng vào hiệu quả bàn giao, hạ tầng xanh, kết nối và giá trị gia tăng. Nếu Novaland thực hiện đúng cam kết, nhu cầu an cư tại Aqua City sẽ tăng lên rõ rệt.
Dự báo xu hướng thị trường quanh vùng dự án từ 2025–2027
- 2025–2026: Giai đoạn pháp lý và xây dựng tiếp tục được ưu tiên; Novaland sẽ tập trung hoàn thiện hạ tầng, bàn giao các phân khu đã phê duyệt quy hoạch, thúc đẩy giao dịch đầu tiên sau giai đoạn đình trệ.
- 2026–2027: Khi nhiều phân khu Aqua City hoàn thiện và nhiều tiện ích đi vào hoạt động, giá bất động sản có thể tăng mạnh. Đồng Nai có thể trở thành điểm nóng BĐS vệ tinh, thu hút cư dân từ TP. HCM và nhà đầu tư thứ cấp.
- Dài hạn: Novaland tiếp tục phát triển các giai đoạn tiếp theo của Aqua City hoặc các khu đô thị liền kề, mở rộng quỹ đất, khai thác lợi thế xanh và sông để giữ vị thế bền vững trong mảng đô thị vệ tinh.
Những lưu ý cho nhà đầu tư khi tiếp cận dự án của Novaland
Pháp lý – tiến độ – dòng tiền: ba yếu tố cần kiểm tra
- Pháp lý: Nhà đầu tư cần kiểm tra giấy phép quy hoạch, giấy phép kinh doanh nhà ở (nếu mua nhà hình thành trong tương lai) tại Aqua City. Mặc dù Novaland đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, nhưng việc từng phân khu có giấy phép riêng vẫn cần đánh giá kỹ.
- Tiến độ: Quan sát tiến độ thi công hạ tầng, tiện ích, cũng như lịch bàn giao mà Novaland cam kết. Những phân khu đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 sẽ tiềm năng cao hơn.
- Dòng tiền: Nếu đầu tư dài hạn hoặc cho thuê, cần đánh giá chi phí vốn hóa, chi phí bảo trì, thu hút khách thuê (có thể phụ thuộc mức độ phát triển tiện ích) và rủi ro thị trường.
Nhận diện cơ hội và rủi ro trong giai đoạn phục hồi của Novaland
Cơ hội:
- Giá đất hoặc giá nhà có thể tăng mạnh khi hạ tầng hoàn thiện.
- Tiềm năng cho thuê hoặc an cư cao, vì Aqua City định vị là đô thị sinh thái cao cấp.
- Uy tín Novaland + hỗ trợ tài chính từ ngân hàng tạo ra niềm tin lớn.
Rủi ro:
- Nếu Novaland không hoàn thành quy hoạch hoặc những phần quy hoạch còn vướng, tiến độ có thể chậm.
- Chi phí phát triển cao (xây hạ tầng, tiện ích xanh) có thể ảnh hưởng lợi nhuận hoặc dòng tiền.
- Tỷ lệ sở hữu Novaland giảm (như việc bán vốn) có thể ảnh hưởng tới khả năng kiểm soát và quyết định chiến lược.
Gợi ý chiến lược đầu tư phù hợp từng nhu cầu
- Nhà đầu tư dài hạn: Có thể cân nhắc mua các sản phẩm liền kề sông, biệt thự hoặc nhà phố tại Aqua City, vì tiềm năng gia tăng giá lớn.
- Nhà đầu tư cho thuê: Tập trung vào căn hộ hoặc nhà phố để cho thuê, đặc biệt khi tiện ích hoàn thiện và cư dân vào ở.
- Nhà đầu tư thận trọng: Chọn các phân khu đã hoàn thiện một phần hoặc có giấy phép sắp được cấp, để giảm rủi ro pháp lý và thanh khoản.
Kết luận
Novaland đang trong giai đoạn tái cấu trúc quan trọng với Aqua City đóng vai trò trung tâm. Với việc pháp lý được tháo gỡ, nguồn vốn được huy động và chiến lược phát triển bền vững, Aqua City có thể trở thành biểu tượng cho sự phục hồi mạnh mẽ của Novaland.
Tuy nhiên, cơ hội lớn đi kèm với rủi ro không nhỏ. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, tiến độ và tài chính trước khi vào. Nếu Novaland tiếp tục thực thi đúng cam kết, Aqua City không chỉ là “dự án sống còn” mà còn là động lực phát triển mạnh mẽ trong hệ sinh thái bất động sản của Novaland.
Với tầm nhìn dài hạn, vị trí chiến lược, và tiềm năng gia tăng giá cao, Aqua City của Novaland là một điểm sáng đáng theo dõi và đầu tư trong giai đoạn 2025–2027.
